江城房贷利率终于降了，自北上广一线城市降低房贷利率后，武汉也初现房贷利率下调苗头，有专家认为这意味房贷高利率走势出现拐点。“与我们合作的招商银行等春节后已经下调了贷款利率。”昨日，武汉多家房地产代理机构人士透露，招商银行针对首套房和二套房的房贷款利率，分别从此前的基准利率上浮10%和20%，调整为上浮5%和15%，工商银行执行利率分别为基准利率和基准利率上浮10%。

在首付政策上，目前各家银行均没有变化，对于第1、2套房仍旧是3成和6成。

记者了解，自本轮房地产调控以来，武汉部分银行甚至停止办理房贷业务，而仍办理业务的银行，去年对第1、2套房执行在基准利率基础上上浮10%~15%、20%~30%。

招商银行武汉分行个贷部人士在接受记者采访时确认，去年的确有对二套房执行利率上浮20%。但对于今年只上浮15%是否意味着利率下调？对方表示，招行从未对贷款利率“一刀切”，利率如何设定完全是看客户的综合条件。

昨日记者以购房者身份咨询招行及工行业务经理，得到的答复是，二套房利率上浮10%、15%没有太大问题。

利率尤其是二套房利率下调，目前未在江城各大银行大规模出现。中行、农行、交行等仍对二套房执行基准利率上浮20%。

据测算，以贷款50万元、期限20年为例，若利率上浮10%，则月供为3891元；若利率上浮20%，月供将达到4326元。20年期限，比前者将多支付利息超过10万元。

董登新认为，利率下调有一定信号意义。但本轮调控是限贷、限购、土地和开发贷的政策组合，因此单纯的房贷利率的下调，不能看成房地产调控的全面松绑。武汉市房管局多次强调，今年将继续执行限购等调控措施。

探原因

最快3周就能放款

加快个贷或为“解套”开发贷款

“去年七八月是房贷额度最紧张的，银行都不愿意接单。”武汉一房地产代理机构总经理吴先生告诉记者，他所代理的楼盘合作银行是建行和中行，虽然利率还未变化，但现在感觉房贷业务顺畅许多，一般3周左右即能放款。

对于银行房贷操作发生变化的原因，吴先生告诉记者，以他所代理的楼盘为例，这些银行当初都给开发商发放过开发贷款，在额度允许的情况下，现在敞开供应，有将开发贷款转换成个人房屋按揭贷款的考虑。

在他看来，如果房子卖不出去，开发商就没钱还银行，对有意购房者，银行如果再卡购房贷款，不是加重自己开发贷款的风险？“有些银行只做合作楼盘就是这个目的，为什么要用自己的额度为其他银行开发贷款解套？”

另一个原因在于，每年年初都是银行信贷额度较为充裕的时期，当前由于经济增长放缓，放贷缺乏优质实体企业，也让银行愿意将更多额度放到房贷上，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为。

辨方向

银行有顾虑

短期较难大范围降低利率

今年管理层多次明确房地产调控的目标，其一是促使房价合理回归不动摇，其二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。相比武汉银行界刚刚出现的房贷利率下调苗头，上海、北京等一线市场的利率回归幅度更大，已经普遍回归到基准利率。“我们跟江城主要的银行都有合作关系，对于利率可能会下调，对方也有所透露，但真正下调的并不多。”武汉中联地产相关负责人告诉记者。

下调利率的麻烦不是没有，与开发商不敢贸然降价一样，几个月前办房贷的利率还是上浮10%，现在就可以按上浮5%办理，如何安抚老客户？

对此，董登新认为，银行信贷政策是比较市场化的，其利率定价取决于额度多寡、政策导向以及自身对市场的判断。“如果银行认为，通过一波调控，市场泡沫已经被控制住，作为一项优质业务，银行在额度充沛的情况下，应该会逐渐回归合理定价。”

算笔账

刚需伤不起

房价降了12万利息涨了17万

近期，包括央行、国土部等机构人士多次在公开场合表示，要保障合理住房需求、满足首套房贷款要求。这被外界普遍解读为，要适当给房贷“开口”。“小两口结婚买了套80平米的房子，现在小孩上学了，想再买套120平的房子，合不合理？”一家银行人士对记者分析，按目前银行“认房又认贷”的操作方式，不论他们卖不卖第一套房，再买房都按2套房执行。

严厉调控“误伤”被诟病更多的，则是纯粹的首套房客户。目前，经过一轮调整，南湖区域已出现7000元左右价格的新房，对比去年片区7800元均价，有所回调。但以购买一套145平米房子为例，若贷款7成、期限20年、利率上浮10%计算，客户需要支付的利息总额为68.99万，对比前年武汉对首套房利率下浮15%操作方式计算，其需要支付的利息只有51.04万，这样一来，房价下降的幅度被利息支出覆盖，反而还要多付5万元。

正因如此，中指院（华中）研究副总监李国政认为，房贷太过严厉的操作，比限购等对市场的冲击更大。由于限购，目前市场主力需求已经集中于刚需，而这部分群体对价格判断极其敏感。“南湖片区出现过由于银行利率上浮过高，导致大量退房事件出现。”