首套房置业者首付须达到3成、2套房首付须达到6成——这是国家对购房房贷明确的规定。

2月20日，武汉盘龙城一楼盘正式推出“一成首付实现购房梦想活动”。购房者只用先缴纳总房款的1成，余下部分由开发商垫资，即可办理贷款、网上签约，购房者只须在正式交房前1个月之内，无息偿还2成首付。“一成首付”并非新招，早在两年前已有开发商采用。如今在楼市陷入低迷状态时，开发商再次启用“一成首付”策略，折射的是开放商资金的紧张和库存压力，以此“变相”降价的手段能否救市？

53万新房只需首付5.3万元

允许购房者“一成首付”的项目名为翰林雅居，位于解放大道延长线与汉口北大道交会处。

记者以购房者身份咨询该项目售楼部获悉，客户购房时，只需缴纳1成首付，开发商会为客户垫付另外2成首付。然后向银行申请总房价7成的贷款，待通过银行审核，客户即可完成网上签约。“客户需要在交房前1个月，偿还开发商的垫资。”售楼部人士告诉记者，目前项目有2个组团分别在今年6月和年底交房。也就是说，客户如果现在购房，需要在4个月和10个月内，付清所有首付款。从这个角度看，一成首付实质是开发商为客户垫资，向银行申请贷款。

以该项目117平方米、单价4500元的房源为例，总房价接近53万元。购房者目前只需缴纳5.3万元的首付即可购房，并开始偿还贷款，但尚欠开发商10.6万元的资金。

值得注意的是，“一成首付”只针对首次置业者，而开发商的垫资，无需客户支付利息。去年年底，武汉也有楼盘推出“降低首付1成”的概念，但只是通过降总价，进而名义上降低首付。而上述楼盘，客户只需缴纳1成首付，即可网签并完成贷款。

售楼人士向记者强调，这个1成首付绝非定金，否则开发商无法向银行申请按揭贷款，销售资金回不了笼，没有任何意义。

从这个角度看，即使开发商为客户垫付了10.6万资金，但随着银行信贷37万资金到位，开发商仍完成42万的回款，再减去10.6万垫资，也可到账近31万。

“1成首付”是否涉嫌违规？

本轮调控以来，政策面明确表示，首套房贷款不能高于7成、2套房贷款不能超过4成，这意味着对应的首付最低分别为3成和6成。“我们已经注意到这种促销方式。”武汉市房管局市场处人士表示，初步判断，这只是开发商和客户自行约定的首付方式，里面可能涉及客户向开发商的借款。

不过上述人士同时强调，会进一步核实相关情况。“关键要看客户与开发商是否签订了借款协议？是否在购房合同上有明确约定？偿还开发商垫资是否给客户阐述清楚？如果客户未按约定偿还垫资会面临哪些损失？这是我们比较关注的地方。”

类似于“分期首付”涉及客户、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生法律后果。“在购房合同中，肯定会涉及到客户与开发商的借款合同。”上述个贷经理认为，假设客户与开发商未来就购房出现纠纷，也不影响偿还开发商垫付的资金。

多家楼盘加入变相降价队伍

虽然“1成首付”看似吸引眼球，但实际优惠力度又有多大？“购房者实际上就是享受到开发商提供的2成、4~10个月的免息贷款。”武汉科技大学金融研究所所长董登新认为。

仍以上述开发商垫付10.6万元2成首付为例，10个月免息贷款，能为客户节省的利息，按现行贷款利率算，只有5000多元。虽然实际优惠可能不大，但记者统计，在首付、降低房贷利息上做文章的楼盘不少。

当江城各家银行初显首套房回归基准利率的苗头时，武昌一个正在销售中的楼盘，却宣称可为购房者执行房贷9折利率。但据记者了解，并非银行对这个楼盘网开一面，而是开发商计算10年期贷款，1.1倍基准利率和0.9倍基准利率，需要支付的利息差额，然后在总房价中减去这个差额。

既然都是降价，缘何不愿直接降，却总要在贷款、利率上做文章？

“这其实跟开发商送物业费、装修基金是一个道理。”中国指数研究院（华中）研究副总监李国政认为，直接降价容易引发老业主的反弹压力，实际上武汉已有先例。而通过其他方式降低购房人成本，显得更为隐蔽，避免了前期业主的不满。

另一方面，自去年以来随着多次加息，以及银行不断抬高房贷利率上浮幅度，不断吞噬开发商部分让利的优惠，甚至加重购房者负担。开发商贴息、垫资主打“贷款”牌，既避免潜在客户对降价的无限期待，又暗中提高其支付能力。

资金自我松绑是楼市解药还是毒药？

“我认为不会出现这种大面积风险。”董登新认为，一成首付只是嵌入了购房者和开发商之间的借款协议，但银行仍旧会按照正常审核程序向客户发放贷款。这意味着缺乏支付能力的客户，仍旧无法通过贷款购房。

对此，上述银行人士也表示，无论客户实际支付几成首付，均不涉及贷款审核条件的变化。出现断供多是因为房价跌幅超过了首付比例，即使他首付只有1成，目前武汉房地产市场还是比较稳定的，要出现超过10%的跌幅很难。

虽对于银行不会产生系统性风险，但并不意味着对购房人没有风险。

通过开发商垫资，购房人实际需签订房屋买卖合同和借款合同，且各个合同相对独立。假设购房人与开发商在房屋买卖上出现纠纷，但并不影响偿还开发商垫资，否则可能无法收房。而若无法按规定偿还贷款，也可能面临银行收回房产。

中房指数院武汉分院院长朱戈认为，潜在的风险很大，一成首付购房者在资金不足的情况下，透支未来的购买力，如果购房者连首付三成发愁，能保证将来按时还款给开发商和银行吗？很容易形成坏账，银行的风险会很大，开发商风险也不少。

对此，董登新建议，虽然首付比例不高，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入财务危机。