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武汉地铁的建成将促进武汉地下产业的发展

2011-2-28 15:39:15 本站原创 武汉地铁网 评论

 近几年来,武汉市的商业地产发展大家有目共睹,从香港新世界,和记黄埔,九龙仓,瑞安,新加坡嘉德置地等开发商迅速在武汉拿地扩张,武商集团继武广商务圈的武商MALL城外即将在武昌亚贸开发“江南MALL城”包括即将进入武汉市场的韩国乐天,泰国中央,日本西武,银泰百货,近年来在武汉扩张迅速的沃尔玛,家乐福超市,宜家家居,韩国CGV影院,等,世界一线著名奢侈品LV,GUCCI,Cariter纷纷入驻武汉,等等这些国内外知名开发商及商家还包括武汉市今年内酒店业迅猛的发展,酒店业房价和入驻率的增长无一不说明了他们重视武汉商业地产市场的势头。
 
   我们就武汉商业地产的市场简单讨论一下,一般的商业地产市场不外乎由MALL,城市型商业,社区型商业包括地铁商业四种业态组成,随着徐东销品贸,新世界中心,武广MALL,万达商业广场,沿江一号MALL等等,以及即将修建以及已经在建设的数以十个MALL,武汉市集写字楼,公寓,酒店,商业于一体的综合体的项目是越来越多,而江汉路步行街,汉正街这样类似的根据城市景观,景点或者文化而开发的城市型商业,
包括常青花园,百步亭花园,金银湖片区,盘龙城等等这样拥有大面积居住人口,大型社区的建成和入驻无疑带动了武汉市相应配套社区商铺的发展。





可是随着武汉市地铁轨道交通的建成,我们看到了商业地产新一轮发展的助力点——地铁商业。地铁无疑是一种有利于缓解城市交通的载客量大,快速准点,舒适安全的快速,稳定交通工具。在每一个城市,但凡地铁规划一出,“地铁沿线”、“地铁上盖物业”等总会成为地铁沿线物业所追逐的词汇。与“地铁”相关王牌一甩出,总会成为市民追逐的焦点。




 
   地铁商业的概念迅速升温,地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以形成的持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放,对市民和观光客层的生活以及消费方面的影响也会逐步加强,关于地铁轨道交通所带来的社会经济效益,我简单罗列了以下几点:

第一,沿线商业有力提升生活便利度,地铁是将来人们城市生活的重要交通工具,地铁沿线供给的部分商业能给现在的都市人群带来许多方便,他们能把生活中的事务在地铁站中处理,在国外,许多人将干洗衣物,购买基本生活用品等在地铁商业中完成,充分的解决了现在所谓都市人忙碌以致时间安排不足的问题。

第二,有力扩大了城市的生活空间,作为三镇而言的武汉,无论是已经有了长江大桥,二桥,三桥包括过江隧道,可从武昌到汉口难的问题始终无法得到完善的解决,地铁轨道交通开通以后他们可以通过地铁站快速的到达他们想要抵达的办公场所,商业中心甚至是居住地,这对于武汉市现在的交通情况,和武汉市多数在武昌居住,汉口上班,又或者相反的人们节省了不少功夫。

第三,改善城市环境以及城市交通,武汉市近两年车辆的增长速度十分惊人,而上下班高峰时期的堵车也已经成为了武汉各大司机纷纷抱怨的焦点,地铁作为城市的公益事业,是以廉价的运价提供服务来服务于武汉市民, 地铁在地下运行,对城市无噪音、无干扰,基本不占用城市土地,采用电力作为动力,对环境无污染, 而地铁不会受到任何交通堵塞的影响这无疑是地铁最大的益处。

第四,对于房地产而言,地铁无疑更是紧密结合的。地铁的开通运营,意味着迎来蕴含无限商机的“地铁经济”,地铁沿线的地带,无疑就是带旺了一个片区,从土地到物业的升值空间就更加可观了。根据研究发现,地铁的开通对区域内物业以及土地的价格提升比率起码为5%-15%,也许是更多,甚至离城市中心越远,以前交通条件不便利的提升比率还要更大,在时间的刻度里,能够逐渐“烫平”两点间的土地地租级差,就像河流会减少两地间的水平面的海拔的道理一样。例如现在人们比较关注的就是古田,常青花园,金银湖等等区域。

第五,地铁无疑是投资周期长,投资金额巨大的工程,地铁除了前文提到的必须以廉价销售外,地铁还包括了折旧,维修甚至漏票等等不可预计的损失,全世界上唯一能经营获利的也只有香港地铁。这是武汉市地铁建设面临的巨大难题但同时对于我们房地产而言也无疑是最大的机会点。


我们房地产开发商可以积极的与地铁进行合作,有利的将地下车站大厅和我们的上层物业结合起来,在车站的上方建造大型住宅,写字楼又或者是商业,通过地铁的人群导向无疑将对我们的物业的提升有十分大的帮助。

特别是就致力于商业地产的我们而言,商业的生命力就来源于客流的聚集,而所谓的商业价值也就是能将这些客流聚集起来,并且将它们转化成为有效的购买力, 从这个意义上讲,地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使我们商业地产极具增值能力。

   说了这么多地铁带来的商业价值,可如何将地铁的商业价值与我们的商业地产结合起来,我们同样还要注意这样几个方面,首先地铁
所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域, 地铁的客流要比其它交通方式更为密集,这点我们在商业定位于商业组合组成方面就要考虑与周边商业环境的统一性打个比方高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境,而地铁的人流量巨大,与项目没有办法做到有机的结合的话,相反会造成许多不利。以北京为例,与地铁相连的国贸商城是一个高档的购物中心,而地处北京西二环的万通小商品批发市场也与地铁相连,从二者的比较上讲,地铁对万通的商业利用价值将远远高于国贸商城。


   其次 地铁客流高峰在于上下班高峰时段一早一晚,正因为地铁特定的时间特征,所以地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显,而我们的商业方面就应该拥有部分能有力将这个时间段内的人群转化为消费力购买力的商业业态形式及特定商家, 必须准确分析地铁商业客流的特点,这是一个双向关联的因素,也就是说我们需要同步考虑乘客结构以及站位所处区位的特点两个因素,所以地铁商业的定位不能仅仅局限于地铁的乘客因素,如果认为有了地铁和地铁客流,商业就一定会红火是有局限的。乘客的流动并不直接表明消费的到来,消费的吸引和创造必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。例如深圳的COCOPARK就是非常成功的特定例子。

   最后最重要的一点就是我们的物业与地铁站口的结合关系,
因为不是所有地铁口都是直通到我们的商业内部,如果这样的话我们在商业运营管理上便需要投入更大的精力与人力,对于开发商或者物业管理公司而言的前期所需考虑到的因素也需要更大。 与地铁站联系程度的不同将直接影响到商业项目所采用的具体形式。站厅内的商场与上盖物业在侧重点上会有明显区别。站厅的商场在于满足乘客的商业需求,而上盖物业则是面对以乘客为基础的商场顾客,因而需要采取不同的商业组合。一般而言,站厅内的商品和服务选择性较弱,而通道商业则需要适度增加选择性,地铁上盖物业还需要考虑到关联性和复合性。我们可以为往来商场的客流提供快捷的交通方式,这是很多城市中高档商业项目所考虑的因素,也就是说,商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合,依靠地铁口的交通便利性,带来巨大客流,从而带动地铁进出口周边商业的发展,形成一个辐射力很强的购物中心,如香港的太古城。